5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的(de)两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎(hū)在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业世界上哪个国家女人最开放销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占世界上哪个国家女人最开放率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落(luò)时(shí)，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到(dào)股票(piào)投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服务(wù)为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.世界上哪个国家女人最开放24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年(nián)来最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀(shā)入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布(bù)局(jú)在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营能(néng)力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的(de)修复(fù)更明(míng)显。中(zhōng)特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国(guó)企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报(bào)梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其(qí)实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比(bǐ)三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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