万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位(wèi)于海淀(diàn2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县)核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务(wù)人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经(jīng)的报(bào)道(dào)证实(shí)了(le)上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执行(xíng)异议(yì)申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式(shì)明确(què)了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已(yǐ)支付(fù)全(quán)部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等(děng)选择(zé)退出了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团(tuán)进入(rù)北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价，成为当时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是(shì)当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒(héng)大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是(shì)这(zhè)样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官(guān)网(wǎng)信息(xī)显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫(hè)集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务(wù)，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于(yú)难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能(néng)独善(shàn)其身(shēn)？

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