近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来(lái)源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基(jī)金(jīn)募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投(tóu)资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际(jì)获得(dé)的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额(é)完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)相(xiāng)对(duì)经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是(shì)对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润(rùn)分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将(jiāng)可供(gōng)分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目，通(tōng)常具(jù)备(bèi)更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余(yú)期(qī)限较长的特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的(de)分(fēn)派金(jīn)额包(bāo)含了投(tóu)资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分(fēn)红期(qī)，投资(zī)者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的(de)运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么(zī)产生的现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及(jí)次(cì)年(nián)的可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环(huán)境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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