5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别(bié)为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股万(wàn)科A排(pái)在(zài)第96位。对比去(qù)年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化时代，一(yī)二(èr)线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利(lì)期(qī)一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了(le)，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前(qián)居(jū)民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过(guò)施为什么读yi什么意思，施怎么读啊大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶回落(luò)时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去了(le)，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的(de)上银基金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持(chí)续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构(gòu)在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐn施为什么读yi什么意思，施怎么读啊g)鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第(dì)七(qī)位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金(jīn)相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结(jié)构性(xìng)机(jī)会依然(rán)存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融(róng)资成本，优(yōu)质的(de)开发(fā)资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系(xì)等问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预(yù)期(qī)的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思(sī)路(lù)的话，或许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要(yào)是因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压(yā)力(lì)、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了(le)半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的(de)基本(běn)面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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