万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北(běi)京海淀(diàn)的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位(wèi)于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设(shè)工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他(tā)房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的(de)树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录(lù)。质(zhì)权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北(běi)京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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