5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射到二(èr)级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的(de)行业也出现了(le)一些机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的(de)上海公(gōng)募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出(chū)来(lái)去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去(qù)，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规(guī)模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到(dào)两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金(jīn)相(黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石xiāng)关人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问(wèn)题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较低的(de)融资(zī)成本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度(dù)提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待(dài)它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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