万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北(běi)京市(shì)分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些房(fáng)子实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的(de)报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵(dǐ)押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的(de)业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于(yú)商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批(pī)复(fù)》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出(chū)去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国(guó)信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的(de)国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院(yuàn)的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了(le)不少知名人士(shì)，如(rú)知名演(yǎn)员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定(dìng)了(le)中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实(shí)是(shì)有迹可(kě)循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不(bù)好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军(jūn)能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)后(hòu)，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次(cì)列被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独善其身(shēn)？

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