饱受(shòu)争议(yì)的二手(shǒu)房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管(guǎn)部(bù)门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联合发布(bù)了关于规范房地(dì)产经纪服(fú)务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北(běi)京、上(shàng)海为例，二(èr)手房占市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来说属于金(jīn)额(é)不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交(jiāo)易(yì)成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民(mín)往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不(bù)对称(chēng)等问题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民(mín)造(zào)成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这些服务事(shì)项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在内(nèi)的(de)相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要(yào)监管的(de)重点，将是对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价(jià)值(zhí)不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合(hé)理(lǐ)降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设(shè)部下(xià)发(fā)的(de)《关于房地(dì)产中介服务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京市执行(xíng)的(de)2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮(fú)幅度(dù)最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意(yì)味(wèi)着(zhe)，当(dāng)前(qián)北京二(èr)手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年(nián)取消了(le)房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机(jī)构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过程(chéng)中对收费标准进行(xíng)明(míng)码标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标准，综合计算(suàn)出合(hé)适(shì)的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务(wù)卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校项目(mù)、服务内容(róng)和收费(fèi)标准，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费前(qián)应当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对(duì)房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市(shì)场监管部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服(fú)务费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两部门(mén)提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应该由卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校上(shàng)下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热(rè)点城(chéng)市的(de)二手房交易(yì)过(guò)程中，往往会(huì)有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房(fáng)者来承担。即使一(yī)些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在(zài)房(fáng)价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情况，一(yī)些房产(ch卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校ǎn)中介公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会(huì)利用其支配地(dì)位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务(wù)收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这(zhè)部分(fēn)费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交易(yì)中操(cāo)作的(de)透明(míng)度，也有利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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