饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构(gòu)存在(zài)利用房(fáng)源客源(yuán)优势收取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人信息(xī)等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合(hé)法(fǎ)权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业(yè)主体管理、明(míng)确经纪服务(wù)内(nèi)容、合理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)、严格(gé)实(shí)行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示(shì)，买房(fáng)对居民(mín)来(lái)说属于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往往(wǎng)通(tōng)过中(zhōng)介(jiè)来(lái)完成。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不对称等(děng)问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而(ér)且(qiě)这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易(yì)过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当(dāng)下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业(yè)关注(zhù)最多的一(yī)个话(hu刚结婚是不是会天天做 #ff0000; line-height: 24px;'>刚结婚是不是会天天做à)题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服(fú)务收费(fèi)及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴纳(nà)一(yī)笔金额(é)不低的(de)中(zhōng)介(jiè)费。以北京(jīng)某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服(fú)务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋买卖代(dài)理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务(wù)，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同(tóng)意，可在(zài)规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房地产中介服务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)多少由(yóu)各中介机构(gòu)自(zì)行决(jué)定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构(gòu)在实际(jì)收取费用过(guò)程中，相关(guān)监(jiān)管部(bù)门(mén)当前(qián)并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)即(jí)可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务机构在(zài)具体收(shōu)取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等(děng)场所或渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服(fú)务内容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提(tí)供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明(míng)确服(fú)务(wù)项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪(jì)机构收费前应当向交易当(dāng)事人出(chū)具(jù)收(shōu)费清单(dān)，列(liè)明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额(é)，由(yóu)当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于(yú)市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合(hé)措施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部(bù)门依(yī)法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务收费等违(wéi)反价格(gé)和反垄断法律法规的(de)行为。对(duì)房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息，市(shì)场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规(guī)纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原(yu刚结婚是不是会天天做án)地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当(dāng)前两部门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其(qí)中的细则，还(hái)需(xū)要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务(wù)领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服(fú)务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由上下家各(gè)支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购(gòu)房者来(lái)承担(dān)。即使一(yī)些房东愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也可能(néng)通过转嫁(jià)的方式，在(zài)房价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单边(biān)收(shōu)费的(de)行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收费的(de)基础上(shàng)，再次向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两(liǎng)部(bù)门提出(chū)严禁操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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