万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了(le)收(shōu)回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的(de)姿势(shì)都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债(zhài)权总额(é)高达(dá)近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞(ru鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖ì)房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公(gōng)司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报(bào)道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报(bào)道属实(shí)，说明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能(néng)说明(míng)这些房子(zi)根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了上述(shù)内(nèi)容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富(fù)人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良(liá鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖ng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经(jīng)查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银(yín)杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树(shù)、北平府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下(xià)。而(ér)追根溯(sù)源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集(jí)团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖>

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能(néng)独善其身？