5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或(huò)“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年(nián)一(yī)季度得(dé)以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一(yī)假期归来(lái)后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募(mù)的(de)上银(yín)基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季度的(de)收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续(xù)第三(sān)个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的(de)维度(dù)看，行业的(de)逻(luó)辑(jí)在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以(yǐ)创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业(yè)的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以(yǐ)及(jí)其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏(sū)速(sù)度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同(tóng)行好得(dé)多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试