“现在的房地产很难再(zài)出(chū)现像过去十(shí)年的系统性行情。”思睿(ruì)集(jí)团合伙人(rén)、首席经(jīng)济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈(yù)加(jiā)明显，让机(jī)构和投资者的关注度从板块向单个标的转(zhuǎn)移。上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行(xíng)业来看，无(wú)论是(shì)业绩(jì)，还是估值(zhí)，房地(dì)产都已经双杀到了最底部(bù)，而且是反复地杀到了底部，再往下的空(kōng)间已经(jīng)不大了。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成(chéng)挖掘(jué)个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻(xún)找房地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产(chǎn)赛道(dào)中进行选择，需要(yào)非常小(xiǎo)心，避免选了(le)半天，标的公司出现爆雷的情(qíng)况。除此之外，洪灏指出，需要满足(zú)以(yǐ)下三个基(jī)准：有大的国资背景的、杠(gāng)杆率较低的、此(cǐ)前没(méi)有踩过红线的。

　　他(tā)还(hái)表示，如果关注一下(xià)今年房地产的开发资金来源(yuán)，可以发现，其实银(yín)行的信(xìn)贷(dài)倾向是不太愿意给房企贷款(kuǎn)的(de)，房企(qǐ)的主要(yào)资(zī)金(jīn)来源来自新盘的(de)销售。但今年新(xīn)房(fáng)的(de)销售情况相较一般。再(zài)关注一下(xià)，哪些房企能(néng)从银行拿到钱，其(qí)实主要(yào)还是(shì)那(nà)些有国企背景的房企，民营(yíng)房企相对比较困难，所以整个(gè)行(xíng)业(yè)出现了一个很明显的分(fēn)化，无论是在销售，还是融资等各个方面都非常明显。现(xiàn)在有国资背(bèi)景的房企在资(zī)本(běn)市场(chǎng)表现(xiàn)相(xiāng)对较(jiào)好，但没有(yǒu)国资背景的民营房企股价大(dà)多表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊》表示，在房地产(chǎn)行业内，我们的逻辑是，“寻找最(zuì)后(hòu)的赢家”。而具体到(dào)如何挖掘，我们会特别重视企业的成本优势(shì)，更具体一点，就是它的净借贷水(shuǐ)平（净负债率）是不(bù)是行(xíng)业(yè)内(nèi)的最低水平(píng)；利润(rùn)率是不是行业内(nèi)最高的；融资(zī)成本是否是行(xíng)业内最低的；建安成本是否也是业内(nèi)最低的；这(zhè)些都是我们(men)看重的一家(jiā)房(fáng)企的(de)综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满(mǎn)足上述条件的房企并不多。即便是在国央企(qǐ)中，仍有(yǒu)部(bù)分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐(jiàn)恶(è)化(huà)的趋势。以A股(gǔ)为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆(lù)家嘴、格(gé)力地(dì)产、西(xī)藏城(chéng)投、中(zhōng)交地产、中(zhōng)国(guó)武(wǔ)夷等(děng)国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发(fā)展、京投发展(zhǎn)、光明地(dì)产、云(yún)南城投、首开股份(fèn)、珠(zhū)江股份、城投控股(gǔ)等国央企(qǐ)房企也踩了“三(sān)道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗trong>需警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即便是有着较(jiào)稳健特色的国央(yāng)企房企，其财(cái)务指标(biāo)称(chēng)得上(shàng)完(wán)全健康的(de)仍是少数。而(ér)更加(jiā)值得(dé)注意的是，在2022年，不少(shǎo)国(guó)企，甚至地方国企开始大举扩张。而这无疑又进(jìn)一(yī)步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言(yán)，扩(kuò)张速(sù)度的张弛有度尤为重要(yào)，节奏把握(wò)准确(què)，有助于房企储备优质“弹药(yào)”；但过于乐(lè)观(guān)的预(yù)判未来市场，以及过于(yú)激进的扩张拿地节(jié)奏也有(yǒu)可能(néng)让房(fáng)企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的(de)一(yī)家房企进(jìn)行(xíng)举例(lì)，它从2018年开始到2021年(nián)，连续4年的净借贷比例都维持在33％左右，完(wán)全没有增(zēng)加杠(gāng)杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房企明显感觉(jué)到机会来(lái)了，其开(kāi)始在一线城市进行大举拿地(dì)，净负债(zhài)率也由此前的(de)33％左右水(shuǐ)准提高到45％左(zuǒ)右，涨(zhǎng)了接近(jìn)三分之一。与此同时，该房企(qǐ)新购入地块也实现了(le)快速的开盘利用率(lǜ)，预计今年会有更多的楼盘(pán)入(rù)市。像这类企业就符合(hé)“最(zuì)后的赢家”的(de)特点。一方面，在于它本身(shēn)储备了很多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿(yì)元(yuán)，且其中(zhōng)一半在一线城(chéng)市，另外一半也(yě)主要集中在强(qiáng)二线和二(èr)线城市(shì)；另(lìng)一方面，它的扩张是(shì)有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与(yǔ)之(zhī)相反，有些房企的(de)扩张(zhāng)速度让人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的(de)民(mín)营企业的影(yǐng)子。虽然说，见(jiàn)到机(jī)会时要出(chū)手(shǒu)，但出手的章(zhāng)法(fǎ)仍要小心，如果负(fù)债率(lǜ)扩张得太快，但(dàn)未来的两(liǎng)年(nián)市场没有想象得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张(zhāng)速度是否激进？陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还(hái)是看(kàn)房(fáng)企的(de)净负债率水平，在我(wǒ)看来，这个比例如果超(chāo)过60％，就是扩(kuò)张得过(guò)于快(kuài)速了。

　　不难看出，这(zhè)一(yī)标准(zhǔn)要比“三道红线”对房企的净负债率要求不得(dé)高(gāo)于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解释(shì)，当前房地(dì)产行业的(de)复苏速度并没(méi)有那么快，所以要规避公司净负债率提高到(dào)一个比较危(wēi)险的水平(píng)。

　　《红周刊(kān)》对(duì)在2022年(nián)拿地较积极的房(fáng)企(qǐ)梳理发现，中交地产、中国金茂(mào)、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城中国、保利发展(zhǎn)等(děng)房企2022年净负债率都在60％之上。其(qí)中，中交地产净负债率(lǜ)持续居高不下，在2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成(chéng)鲜(xiān)明对比的是，华润置地、中(zhōng)国海外发展、万科(kē)A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房企在践(jiàn)行(xíng)较积极的(de)拿地(dì)策略的(de)同时，也较好(hǎo)地控制了公(gōng)司(sī)的扩张速(sù)度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民(mín)营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的黑马特(tè)质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上，他们是(shì)以同一(yī)筛选标准来看国央企与民营房企，但在各维度的(de)实际(jì)表(biǎo)现上，国央企确实会更胜(shèng)一筹(chóu)。如国央企的融资成本更(gèng)低，融资渠道也更(gèng)顺畅(chàng)，能够做到想融就融，这样，国央企自然而(ér)然就(jiù)具有天然优势。

　　虽(suī)然对(duì)比民营房企，机构更加看(kàn)好(hǎo)国央(yāng)企，但(dàn)这也并不(bù)意味着，民营(yíng)企(qǐ)业中就(jiù)没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数民营房企同(tóng)样受到机构的青睐(lài)。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通股东(dōng)中(zhōng)新进(jìn)了“中(zhōng)国工商银行股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司－景顺长城中国回(huí)报灵活配(pèi)置(zhì)混合型证券投(tóu)资基金(jīn)”“全国社(shè)保基(jī)金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限公司(sī)就长(zhǎng)期持有滨江集团。根据(jù)一季报，该资产公司的几只产品合计持(chí)有滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐(lài)，和其自身(shēn)的基本面表现存在一定关系。2020年以来的近三年时(shí)间，房地产市场整体在(zài)走(zǒu)“下坡路(lù)”，但(dàn)作为(wèi)杭州本土房企的(de)滨江集团仍是表现出较强的(de)韧劲，2020年以来(lái)，滨(bīn)江集团在业绩表现(xiàn)、销售规模、新增土储、股价(jià)表现等多维度都表(biǎo)现了(le)较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非归母净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年一季报，今年一季度，滨江(jiāng)集团(tuán)更是实现(xiàn)了扣(kòu)非归(guī)母净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地(dì)产“青(qīng)铜(tóng)时代(dài)”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集(jí)团(tuán)扎(zhā)根杭州的战略布局关(guān)系密切。根据2022年年报(bào)，滨江集团有近七成营(yíng)收来自杭州(zhōu)地(dì)区，而(ér)在(zài)2021年，杭(háng)州地区的营收比重(zhòng)只占(zhàn)到近(jìn)六(liù)成。近(jìn)三(sān)年持续(xù)稳居杭州(zhōu)房企(qǐ)销售排名第一。

　　与此(cǐ)同时(shí)，滨江集团在杭州的土储补充同(tóng)样较为积极，根据诸葛(gé)找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳(wěn)居杭(háng)州的本土第(dì)一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的较突出表现，也让滨江(jiāng)集团(tuán)的房企(qǐ)排名迅(xùn)速提(tí)升。到2023年(nián)，滨江集(jí)团的房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年(nián)前4月(yuè)，滨江集团实(shí)现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房(fáng)企(qǐ)第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团(tuán)股(gǔ)价翻了(le)超一(yī)倍以上(shàng)，而近期，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)更是迎(yíng)来多家(jiā)机(jī)构的集(jí)中调研。滨江集团发(fā)布公(gōng)告表示，公司(sī)于5月10日(rì)接受了信(xìn)达证券、金鹰基(jī)金、建信养老(lǎo)、新华养(yǎng)老等18家机(jī)构(gòu)调研(yán)。

　　产业链(liàn)布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家(jiā)居(jū)、物(wù)业觅α

　　实际上房地(dì)产开发只(zhǐ)是房地产产(chǎn)业(yè)链(liàn)上(shàng)的(de)中(zhōng)游环(huán)节，其上游主要为钢铁、水泥(ní)、建(jiàn)材(cái)、玻(bō)纤等(děng)材(cái)料(liào)供应(yīng)商，而下游应用行(xíng)业(yè)主要包括中介服(fú)务、家(jiā)用电(diàn)器、物早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗业(yè)管理、家居用品。综合(hé)《红周刊》的采访，房地(dì)产开(kāi)发(fā)环节与上游(yóu)材料端息息相关，新盘开工不足导(dǎo)致上游不被看好(hǎo)，机构寻(xún)觅个(gè)股(gǔ)阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入(rù)存量房时代，所以对地产产业链(liàn)，尤(yóu)其是偏消费属(shǔ)性的家(jiā)装家居领域，我们相(xiāng)对看好，因为居民保有(yǒu)的(de)住(zhù)房规模越来越大，随着时间的增加，内(nèi)装更新的需(xū)求也会越来(lái)越多。美国(guó)过(guò)去的数据充分(fēn)说明了(le)这一点，在(zài)新房销售见顶之后，家(jiā)具消费(fèi)的增(zēng)长(zhǎng)却一直都很好。对于地产(chǎn)产业链(liàn)，我们相对看(kàn)好和内装相关的行业，例如消费建材(cái)、家(jiā)居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而(ér)根(gēn)据《红周刊》对下游细分中(zhōng)相关赛(sài)道龙(lóng)头年(nián)内表现的统计，目(mù)前暂居前两位的都是来自家(jiā)纺赛(sài)道的公司，它们分(fēn)别是(shì)富安娜和水星家纺(fǎng)，特别是前者在月线连收(shōu)七根(gēn)阳线的基(jī)础上，年内迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例(lì)，富(fù)安娜主(zhǔ)要从事纺织(zhī)家居、睡眠(mián)家居、生活类产品的(de)研发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安(ān)娜(nà)实现营业(yè)收入约6.2亿元(yuán)，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现(xiàn)归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利(lì)润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一(yī)季报(bào)的十大流通股股东(dōng)来(lái)看，能够(gòu)发现(xiàn)该股早已成为基金重仓(cāng)股的天(tiān)下，彼时包括公(gōng)募(mù)的中欧价值发现(xiàn)、中(zhōng)欧潜(qián)力价值、工(gōng)银瑞信灵(líng)动价值、宝盈新价值(zhí)和(hé)私募(mù)的(de)明(míng)河2016，都在(zài)其中出现，占据了(le)半壁江山。需要强调(diào)的(de)是(shì)，中(zhōng)欧(ōu)的两只基金(jīn)都是(shì)价值派基金经理曹(cáo)名(míng)长(zhǎng)在管的产(chǎn)品，首季其同时重仓(cāng)的(de)房(fáng)地产产业链股票(piào)还有(yǒu)金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年(nián)曾经风光一时的家居板(bǎn)块也因疫(yì)情(qíng)、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在(zài)困境反(fǎn)转露出曙(shǔ)光，家居板块中(zhōng)年内表现最好的是志邦家居。同一时间段，该股年内上涨已经超(chāo)过(guò)23％，从(cóng)业绩来看，无(wú)论是(shì)营收还是归母净利润(rùn)，公司(sī)都实现(xiàn)了同比双升。

　　从(cóng)公司的十(shí)大流通股股东来看，《红周刊》发现广发(fā)基(jī)金经理罗洋慧(huì)眼独具，一季(jì)报(bào)中他管(guǎn)理的广发策略优(yōu)选(xuǎn)和广发安宏回报均增(zēng)加(jiā)了持股，而这两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)也成为志邦家居十大流(liú)通股股东中仅有(yǒu)的(de)两只公募。有意思的是，他似乎对于定制家居类标的情有独钟(zhōng)，在另一家赛(sài)道公司金(jīn)牌橱柜中，他管理的全部三只产品均登榜十大(dà)流通(tōng)股股东，其也成(chéng)为他的(de)独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物(wù)业(yè)股也越来(lái)越被机构所(suǒ)青睐，不过这类标的大多在香(xiāng)港上(shàng)市(shì)，如何选择成(chéng)为难题。对此(cǐ)，前述上海公募(mù)基金经理举例分析：“物(wù)业服务(wù)不(bù)是(shì)一个高毛利的行业，挣钱(qián)很(hěn)辛(xīn)苦，我(wǒ)选公司还是希望挣的是市场化应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿(lǜ)城服务(wù)为例(lì)，它(tā)在中高端楼盘占比是比较(jiào)高的，每(měi)年到期(qī)的合同里提价成(chéng)功率(lǜ)在30％～40％。它(tā)能做到滚(gǔn)动的大(dà)部分项目到期(qī)之后，经过两(liǎng)三轮(lún)合同周期还能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能(néng)做到产品提价的公司很少，因为物业公司(sī)很容易一开始是(shì)挣钱的，后面因为保安这些(xiē)固定(dìng)人员成(chéng)本的年度增长(zhǎng)，不过服(fú)务(wù)没有(yǒu)特别(bié)好，客户没(méi)有那么满意(yì)，能做到提价(jià)难度(dù)是非常大的(de)。但(dàn)是(shì)该公司能在(zài)业内做到(dào)到(dào)期之后提价率比较高，这跟(gē早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗n)它(tā)的定(dìng)位和比较好的服务是(shì)有(yǒu)关(guān)系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗