文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了，这是(shì)对(duì)购房者的(de)不公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在项目获(huò)得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房(fáng)地(dì)产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定(dìng)能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专(zhuān)著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系rong>1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商的(de)资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进市场健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼花(huā)制度(dù)的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国(guó)情。叠(dié)加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国(guó)香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经(jīng)济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次性付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开(kāi)发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前(qián)已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的(de)比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固(gù)定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部(bù)门制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方(fāng)式(shì)支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的(de)保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何(hé)责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金直(zhí)接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关(guān)部(bù)门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节(jié)奏分多(duō)次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节(jié)内容(róng)确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行(xíng)专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到(dào)了(le)政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按(àn)工程进度(dù)付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系