近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前(qián)已包含了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了(le)解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)中国有多少万大军，中国多少万兵力17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有人实际(jì)获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基金份额的(de)分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金中国有多少万大军，中国多少万兵力运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属(shǔ)性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了(le)投(tóu)资(zī)本金，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等(děng)追加投资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的(de)经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者对经(jīng)营权类的(de)资(zī)产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金(jīn中国有多少万大军，中国多少万兵力)额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环(huán)境，对(duì)基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责(zé)人也称。

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