近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前(qián)已包含了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较易(yì)引起波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了投资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会(huì)。尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派(pài)”金额(é)误认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要来自(zì)项(xiàng)目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产(chǎn)品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的(de)分(fēn)配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额(é)包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续经营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)，来(lái)观察和评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营(yíng)权(quán)类的资产可(kě)以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实(shí)力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市(shì)场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明(míng)显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运(yùn)营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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