导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。艾特是什么意思trong>

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流(liú)动(dòng)人口的(de)租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外(wài)的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不(bù)同能(néng)级(jí)城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是(shì)商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致(zhì)测算(suàn)得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的(de)期房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房(fáng)后装修(xiū)的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉(lián)租(zū)房(fáng)与其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安全隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和(hé)安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其(qí)他(tā)国家依旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种分化不(bù)单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。