饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管总局联合发布(bù)了(le)关于规范房地产经纪(jì)服务的(de)意(yì)见。意见提及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客(kè)源(yuán)优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加(俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少jiā)重交易当事(shì)人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景(j俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少ǐng)，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服(fú)务(wù)收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房(fáng)对居(jū)民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易(yì)周期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介(jiè)利用信(xìn)息不对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服务在(zài)内(nèi)的相关市场交易行为及(jí)其主体进(jìn)行规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)管理和调控的(de)主题(tí)。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作(zuò)的(de)意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)及中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市(shì)，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳(nà)一笔金额不低的(de)中介费。以北京某房(fáng)地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的(de)房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费上，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早(zǎo)依(yī)据是(shì)1995年(nián)国家计委建设(shè)部下(xià)发的《关于(yú)房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本(běn)着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机(jī)构仅需在服(fú)务过程中对收费(fèi)标(biāo)准进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具(jù)体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内(nèi)容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的(de)基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人(rén)出具(jù)收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场(chǎng)平均水平的(de)房(fáng)地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等部门(mén)采取约(yuē)谈等综合(hé)措施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关部(bù)门依法查(chá)处不按规定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的(de)行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违(wéi)规信(xìn)息(xī)，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而(ér)非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落(luò)地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同(tóng)税(shuì)费等都可能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提出更高(gāo)的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研(yán)究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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