5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在(zài)股票资产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于(yú)房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前(qián)几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的(de)年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过(guò)去(qù)，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代(dài)表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的(de)认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰(qià)好排(pái)名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然也吸(xī)引了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说估值的(de)修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思(sī)路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓(cāng)凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售(sh凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗òu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的(de)市(shì)场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性(xìng)的(de)压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它(tā)的(de)基本(běn)面不(bù)断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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