饱受争议的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用(yòng)客户(hù)个人信息(xī)等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交(jiāo)依(yī)赖中介居(jū)间成交，房地产(chǎn)调(diào)控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居(jū)民(mín)往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信息(xī)不(bù)对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外(wài)的(de)负担，而且这些服(fú)务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的(de)相关市场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市(shì)场管(guǎn)理(lǐ)和调控(kòng)的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作(zuò)的意(yì)义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一(yī)个话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关(guān)部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房regretted用法及例句，regret的用法和例句地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同(tóng)意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前北(běi)京(jīng)二(èr)手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介服务(wù)等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服务(wù)收费多(duō)少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当前并未明确具体的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)进行(xíng)明码标(biāo)价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不(bù)得(dé)混合标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房(fáng)地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等(děng)部(bù)门采取约谈等综合措(cuò)施(shī)进行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的(de)行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规(guī)范(fàn)行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的(de)细(xì)则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过(guò)，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的(de)调(diào)整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经纪(jì)服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支付(fù)一半(bàn)的中介费(fèi)，但在一(yī)些热点城市的二(èr)手房(fáng)交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者(zhě)来承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费(fèi)用(yòng)也可能通过转嫁的(de)方(fāng)式，在房价中有所(suǒ)体现。

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