5月(yuè)以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的(de)首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的(de)持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募(mù)对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻辑(jí)是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到(dào)供给(gěi)侧出清的(de)过程(chéng)。这个(gè)过程中，综(zōng)合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机会(hu泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗ì)，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实(shí)现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等(děng)都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季(jì)度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段(duàn)更稳泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的(de)话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金(jīn)投(tóu)资部副(fù)总监綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客(kè)观(guān)地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的(de)绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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