饱受争议的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合(hé)发布(bù)了(le)关于规范房地产经纪服(fú)务的意(yì)见(jiàn)。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取过(guò)高费用、未(wèi)明(míng)码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确(què)经纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析(xī)师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手房占市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买(mǎi)房对居(jū)民来(lái)说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中介(jiè)利用信(xìn)息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并(bìng)未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行(xíng)为及其(qí)主体进行规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的(de)主(zhǔ)题(tí)。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来(lái)对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多的一个(gè)话(huà)题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相关部(bù)门主要(yào)监管的重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)上，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前(qián)房(fáng)地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据(jù)是1995年(nián)国家(jiā)计(jì)委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北(běi)京(jīng)市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费(fèi)标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精夏洛的网作者是谁 夏洛的网主人公是谁神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服(fú)务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地(dì)产经纪服务收费多(duō)少由各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在(zài)实际收取费(fèi)用过(guò)程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对收费(fèi)标准进(jìn)行(xíng)明码标价即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价值(zhí)及工(gōng)资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经营门(mén)店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混(hùn)合(夏洛的网作者是谁 夏洛的网主人公是谁hé)标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提(tí)供(gōng)的(de)基(jī)本服务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和(hé)收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的(de)房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同(tóng)市场监(jiān)管等部门(mén)采取约谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监(jiān)管部门(mén)会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要依(yī)法依规纳入(rù)国(guó)家(jiā)企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来(lái)豪宅的(de)中介(jiè)费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中(zhōng)原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机(jī)构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服务(wù)费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)夏洛的网作者是谁 夏洛的网主人公是谁领性文件而(ér)非(fēi)规(guī)定，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的细(xì)则(zé)，还(hái)需要(yào)看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业(yè)健康发展(zhǎn)。同(tóng)时(shí)，由于(yú)二手房很(hěn)多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税(shuì)费等都可能(néng)对交易产生影响，这对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而(ér)会(huì)出现中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可(kě)能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在(zài)房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介公司(sī)将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单(dān)边收费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用(yòng)其支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪服(fú)务(wù)收费的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推高了房价(jià)。两(liǎng)部门(mén)提(tí)出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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