文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最(zuì)早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才(cái)可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格的(de)资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当(dāng)然这需要(yào)配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技(jì)术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也(yě)不(bù)能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要(yào)结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的(de)储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料(liào)、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了(le)制造商(shāng)的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了(le)中国(guó)香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门(mén)提升了(le)对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确(què)保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城(chéng)市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分房制(zhì)度不(bù)再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经济下(xià)的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了(le)房(fáng)企缺(quē)少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国(guó)内地的商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社(shè)融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来(lái)全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却(què)被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障(zhàng)有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由(yóu)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除(chú)定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需(xū)取(qǔ)得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng牛鬼蛇神是什么生肖)目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证开发(fā)商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出(chū)现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出(chū)台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护(hù)方(fāng)面，根据(jù)日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才(cái)开始按(àn)揭(jiē)牛鬼蛇神是什么生肖贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节(jié)点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购(gòu)房者(zhě)定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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