近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目(mù)前已包含了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人(rén)实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和(hé)债(zhài)券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的(de)信心，同时(shí)需结(jié)合(hé)持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不确(què)定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金并取(qǔ)得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有(yǒu)机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层(céng)资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资(zī)产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露(lù)预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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