不难看出，这(zhè)一标(biāo)准要比“三道红线”对(duì)房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当(dāng)前(qián)房地(dì)产行业的(de)复(fù)苏速度并没有(yǒu)那么快，所(suǒ)以要规(guī)避公(gōng)司净负债率(lǜ)提高(gāo)到一个比较危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地(dì)较积极(jí)的房企梳(shū)理发现，中交地产、中国金茂、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、越秀地产(chǎn)、绿(lǜ)城中国、保利发展(zhǎn)等房企(qǐ)2022年(nián)净负(fù)债(zhài)率都在60％之(zhī)上。其中(zhōng)，中交地产净负债率持续居高不下(xià)，在(zài)2020年至2022年(nián)期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形(xíng)成鲜明(míng)对(duì)比的是，华润置地、中(zhōng)国(guó)海外发展、万科A、滨江集团(tuán)、招商(shāng)蛇(shé)口、龙(lóng)湖集团等房企在践行较积极的拿地策略(lüè)的同时，也较好地控制了公(gōng)司的扩张速度与净负(fù)债率水(shuǐ)平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集(jí)团(tuán)等个别民(mín)营(yíng)房企

　　或具(jù)备“最后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以(yǐ)同(tóng)一筛选标准(zhǔn)来看国央企与民(mín)营(yíng)房企，但在各维度(dù)的实际表现上，国央(yāng)企确实会更胜(shèng)一(yī)筹。如国(guó)央企的融资成本更低(dī)，融资渠道也更顺畅，能够做到想融就(jiù)融，这样，国央企自(zì)然而然就具有(yǒu)天然(rán)优势(shì)。

　　虽然对比(bǐ)民营(yíng)房企，机构更加看好(hǎo)国央企(qǐ)，但这也(yě)并不意(yì)味着，民(mín)营(yíng)企(qǐ)业(yè)中就(jiù)没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据(jù)《红周(zhōu)刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营房企同样受到机构(gòu)的青(qīng)睐。比如，根据2023年(nián)一(yī)季报，滨(bīn)江集团的十大流通股东中新进了“中(zhōng)国工商银行股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司－景(jǐng)顺长城中国回报灵活配置(zhì)混合型(xíng)证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金”“全国社保基金(jīn)一一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募(mù)珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限(xiàn)公司就长期持有滨(bīn)江集团。根(gēn)据一季(jì)报，该资产公司(sī)的(de)几只产品合计持有滨江集(jí)团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本面表(biǎo)现存在一定关系。2020年(nián)以来的(de)近三年时(shí)间(jiān)，现实中真的可以把人玩坏吗房(fáng)地产市场整体在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭州本土房企的(de)滨江集(jí)团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集(jí)团在(zài)业绩表现、销(xiāo)售规模、新(xīn)增土储(chǔ)、股价(jià)表现等多维度都表(biǎo)现(xiàn)了较强的增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江(jiāng)集团扣非归(guī)母净利(lì)润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿(yì)元(yuán)；依(yī)次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年(nián)一季报，今年一季度，滨江集团更是实现(xiàn)了扣非归母净利(lì)润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持(chí)自身业绩的(de)持续增长，和滨江集(jí)团扎根(gēn)杭(háng)州的战略(lüè)布局关系密(mì)切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团(tuán)有近七(qī)成(chéng)营收来自(zì)杭州地区，而在2021年(nián)，杭州地区的营收(shōu)比重只占(zhàn)到近六成。近三年持续稳居(jū)杭州房(fáng)企销售(shòu)排名第一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在杭州的土储补充同样较为积(jī)极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭(háng)拿地金额依次(cì)为(wèi)404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿(yì)元，同样持(chí)续(xù)稳居杭(háng)州的(de)本土第一。

　　而滨江集团(tuán)在杭州(zhōu)的较突出表现(xiàn)，也(yě)让滨江集(jí)团的(de)房企排名迅速提升。到2023年(nián)，滨江集(jí)团的(de)房(fáng)企排名(míng)已冲进前十，根据中指数据，2023年前(qián)4月(yuè)，滨江(jiāng)集团(tuán)实(shí)现销售额(é)607.3亿(yì)元，位列房企第(dì)九(jiǔ)位。

　　值得注意的(de)是(shì)，2020年至今，滨江集团(tuán)股(gǔ)价翻了超一倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更是(shì)迎来多家机构(gòu)的集(jí)中(zhōng)调研。滨(bīn)江集团发布公告(gào)表示，公司于5月10日(rì)接(jiē)受了信(xìn)达证券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华养老等18家机构调(diào)研。

　　产业链布局(jú)重点(diǎn)移(yí)至(zhì)存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上(shàng)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)只是(shì)房地产产业(yè)链(liàn)上的中游环(huán)节，其(qí)上(shàng)游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供(现实中真的可以把人玩坏吗gōng)应商，而下游应用行业主要包括中介(jiè)服务、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地产开发环节与上游(yóu)材料端(duān)息息相(xiāng)关(guān)，新盘开工不足导致上游不被看好，机构寻觅个(gè)股阿尔法的思(sī)路渐渐移(yí)至下游(yóu)。“中国房地(dì)产行业在进入(rù)存量(liàng)房时(shí)代，所以(yǐ)对地产产业链，尤其是(shì)偏(piān)消费属性的家装家居领(lǐng)域，我们相对(duì)看好，因为居民(mín)保有的住房规模越来越大，随着时间(jiān)的增加，内装(zhuāng)更新(xīn)的需求也会越来越(yuè)多。美国过去的数据充分说明了这一点(diǎn)，在新(xīn)房(fáng)销售见顶(dǐng)之后，家(jiā)具消(xiāo)费的(de)增长却一直(zhí)都很好。对(duì)于地(dì)产产业链，我们相对看好和内装相关的行(xíng)业，例如消费(fèi)建(jiàn)材(cái)、家居(jū)装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游(yóu)细分中相(xiāng)关(guān)赛道龙头(tóu)年(nián)内表现的统计(jì)，目前暂居前两(liǎng)位的都是来自(zì)家纺(fǎng)赛道的(de)公司，它们(men)分别(bié)是富安(ān)娜和水星家(jiā)纺(fǎng)，特别是前者在月(yuè)线连收(shōu)七根阳线的(de)基础上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主(zhǔ)要(yào)从事纺织家居、睡眠(mián)家(jiā)居、生活类产品(pǐn)的研发、设计、生产(chǎn)及销(xiāo)售(shòu)，旗下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有品牌。第一季(jì)度报(bào)告显(xiǎn)示，报告(gào)期内，富安娜实现营业(yè)收(shōu)入约6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过实现归(guī)属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的(de)十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，能够发(fā)现该股早已成为基金重(zhòng)仓股的(de)天下，彼时(shí)包括(kuò)公(gōng)募的中欧价(jià)值发现、中欧(ōu)潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动价(jià)值、宝盈新价值和(hé)私募(mù)的明河(hé)2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两(liǎng)只基(jī)金都(dōu)是价值派基金经理曹名长在管的产品，首季(jì)其同时重仓(cāng)的房(fáng)地(dì)产产业(yè)链股票还有(yǒu)金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对比(bǐ)而言(yán)，前几年曾经风光(guāng)一时(shí)的家(jiā)居板块(kuài)也(yě)因疫情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多(duō)因素一度沉寂，不过好(hǎo)在困境(jìng)反转露出曙(shǔ)光，家居板(bǎn)块中年内表现最好的是志邦家(jiā)居。同一(yī)时间段，该股年内上涨已经超(chāo)过23％，从业绩(jì)来看，无论是营收(shōu)还是归(guī)母(mǔ)净利润，公司都实现了同比双(shuāng)升。

　　从(cóng)公(gōng)司的(de)十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)，《红(hóng)周刊》发现广(guǎng)发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一季报中(zhōng)他管理(lǐ)的(de)广发策略优选(xuǎn)和(hé)广发安宏(hóng)回报均增加了持股，而这两只(zhǐ)产品也成为(wèi)志邦(bāng)家居十大流通股股东中仅有的(de)两(liǎng)只公募。有意思的是，他似乎对于(yú)定制家居类标(biāo)的情有独钟，在另一家赛道公(gōng)司金(jīn)牌橱柜中(zhōng)，他管理的全(quán)部三只产品均登榜十大流通股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺外(wài)，下游的物业股也越来越被机构所青睐，不过(guò)这类标的大多(duō)在香(xiāng)港上市，如何选择(zé)成(chéng)为难(nán)题。对此(cǐ)，前述上海(hǎi)公(gōng)募基金经理举例分析：“物业服(fú)务(wù)不是(shì)一个高毛利(lì)的行业，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司还是希(xī)望挣(zhēng)的是市(shì)场化应该(gāi)挣的钱，以我曾(céng)经(jīng)买(mǎi)的绿城服(fú)务(wù)为例，它在中高端(duān)楼盘(pán)占比是比(bǐ)较高的，每年到期的(de)合(hé)同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大(dà)部分(fēn)项目到期之(zhī)后，经过(guò)两三轮合同(tóng)周期还(hái)能做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到(dào)产品提价(jià)的公司很少，因(yīn)为(wèi)物业公司很容(róng)易一开始是(shì)挣钱的(de)，后面因为(wèi)保(bǎo)安(ān)这些固定(dìng)人员成本的年(nián)度(dù)增长(zhǎng)，不(bù)过服务没有特别好，客户(hù)没有那么满意，能做到(dào)提价难度是非常(cháng)大的(de)。但(dàn)是该公(gōng)司能在业内做到(dào)到期(qī)之后提价率比较高，这跟它的定位和比较好(hǎo)的服务是(shì)有关系的(de)。”他(tā)进一步强调。

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