文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国(guó)务院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出(chū)售、还(hái)印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套(tào)问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力(lì)支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记(jì)和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购(gòu)房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提(tí)高(gāo)了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融(róng)、批发、建材(cái)的(de)带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地(dì)产大(dà)开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽(chōu)调预(yù)售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供了(le)资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环(huán)节，定金(jīn)比例(lì)一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完(wán)成“预(yù)售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结(jié)束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完(wán)工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支(z盱眙的邮编号码是多少啊hī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng盱眙的邮编号码是多少啊)信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào盱眙的邮编号码是多少啊)机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问(wèn)题全权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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