文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别(bié)建了，不(bù)能(néng)把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然二次房改(gǎi)是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个(gè)难题，让房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财(cái)税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资(zī)金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发(fā)展工业化的(de)进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才(cái)能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而(ér)社(shè)会缺少大(dà)型房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济(jì)下的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòn水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些g)下(xià)一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多(duō)方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的(de)行为(wèi)。区别于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在(zài)过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了(le)居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发(fā)、建材的(de)带动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购房(fáng)者(zhě)只能根(gēn)据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资(zī)金(jīn)链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没有统一(yī)的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是行业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款交付后(hòu)按(àn)揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋(wū)必(bì)须经过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预(yù)售资(zī)金监管极(jí)为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产到了(le)政(zhèng)策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计(jì)形势(shì)复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定(dìng)金安(ān)全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独(dú)立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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