5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排(pái)名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头(t凝神静气的意思 凝神静气是成语吗óu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，凝神静气的意思 凝神静气是成语吗尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济(jì)圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额(é)，以及过(guò)快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的过程。这(zhè)个(gè)过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三(sān)个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受(shòu)限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发(fā)展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍(réng)处(chù)于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产的(de)复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别(bié)城市四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产业链的复苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它(tā)的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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