万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论(lùn)关(guān)注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的(de)有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些(xiē)业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么(me)简单(dān)。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续(xù)的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可(kě)以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以(yǐ)居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于(yú)建设(shè)工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的(de)，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不(bù)能(néng)卖(mài)出去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中(zhōng)国(guó)信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wà无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思n)柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达(dá)到(dào)惊人(rén)的36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得(dé)到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思(běi)京(jīng)产权交(jiāo)易(yì)所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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