5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却(què)断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为明显；华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期(qī)归来后日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务为房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人(rén)士分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的(de)价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资(zī)产会(huì)有更多(duō)担忧和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续(xù)观察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投资(zī)力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市(shì)四月(yuè)环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都(dōu)出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产(chǎ华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思n)业(yè)链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思