近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济(jì)活力的(de)改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘(pán)指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额(é)的(de)分红金额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是(shì)本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权(quán)类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的(de)收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的(de)价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自(zì)项目(mù)剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露(lù)的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动产生的(de)现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选(xuǎn)择，水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可(kě)供分(fēn)配金额(é)预(yù)测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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