OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继(jì)续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益(yì)人(rén)相关负责人也(yě)表示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值(zhí)，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅低开(kāi)，此后二(èr)级(jí)市场价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募的(de)项(xiàng)目(mù)又(yòu)遭遇(yù)突(tū)发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一(yī)位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前(qián)随着二(èr)级市场价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到(dào)一定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口(duō)重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌(diē)幅(fú)较(jiào)大(dà)，其实有(yǒu)些(xiē)隐含(hán)收益率高(gāo)的产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区(qū)类资产就回调(diào)不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租(zū)方之(zhī)一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说(shuō)明(míng)会中管理人就相关(guān)事(shì)项进(jìn)行了解(jiě)释(shì)说明(míng)，市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的(de)线上和(hé)线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目(mù)出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人(rén)坦言，事发(fā)突然确(què)实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的(de)第(dì)一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟通和(hé)核实工作，并同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租(zū)户(hù)情况，相关负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户(hù)还是比较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产(chǎn)业(yè)、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三(sān)个(gè)月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域(yù)的张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么(me)多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)解(jiě)释(shì)，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市(shì)场化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换(huàn)租(zū)都(dōu)属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发(fā)生在市场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目前市场情况已(yǐ)有所好(起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口hǎo)转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到(dào)及(jí)时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的(de)资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目在给租户(hù)的分(fēn)隔(gé)空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金水平(píng)等方(fāng)面(miàn)也(yě)有一些差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是(shì)两(liǎng)千(qiān)多平(píng)的(de)大平层(céng)，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租(zū)户自身也会有诉(sù)求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的(de)管理人(rén)都变(biàn)成了一家(jiā)，后(hòu)续我们(men)在资(zī)源(yuán)共享和联合营销方(fāng)面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一(yī)些其他(tā)在(zài)开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容的(de)第一(yī)步，也是至(zhì)关(guān)重要的(de)一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临了一些(xiē)突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和(hé)我们在(zài)张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽一切可能(néng)化解当前(qián)突(tū)发事件的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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