近两年(nián)火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本(běn)金的(de)归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负(fù)责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华(huá)平(píng)也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开募集(jí)基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分配金额(é)以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的(de)固定(dìng)利(lì)息(xī)回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元(yuán)化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚(hòu)资双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收(shōu)益“落袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的(de)信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的(de)时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负(fù)责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一(yī)般(bān)较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设(shè)反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个(gè)：一是(shì)年(nián)报(bào)中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权(quán)类的资(zī)产可以更多(duō)关注(zhù)内(nèi)部收益(yì)率的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明(míng)显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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