导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到(dào)一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱(qián)，在裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思(zài)老家买房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激(jī)增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的(de)房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们(men)需(xū)要(yào)进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达(dá)到了户均(jūn)一套房的(de)程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的(de)流动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人(rén)口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥(yōng)有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较(jiào)低的(de)县城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等(děng)问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地(dì)产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)小于(yú)均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到(dào)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的(de)新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善性(xìng)需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央(yāng)经(jīng)济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依旧存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思