5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个(gè)股分别为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报(bào)，变化之处首先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三(sān)四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也(yě)出现(xiàn)了(le)一(yī)些(xiē)机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这(zhè)也是(shì)连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的(de)地(dì)产公(gōng)司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务(wù)关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估(gū)的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产(chǎn)的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金投资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是(shì)销售份(fèn)额持(chí)续提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利(lì)均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个(gè)别城市四月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金(丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字jīn)面压(yā)力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字>

　　上海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上下(xià)游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个(gè丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字)股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字