近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来(lái)源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及(jí)市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募(mù)集(jí)基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是(shì)由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有产品的(de)特(tè)性，关(guān)注二级(jí)市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包(bāo)括(kuò)利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部(bù)分之(zhī)间的(de)比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多(duō兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗)数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本(běn)金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一(yī)步(bù)延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多(duō)关(guān)注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实(shí)力(lì)、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首年及(jí)次年的(de)可供(gōng)分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市场的兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REI兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗Ts的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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