导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其(qí)中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增(zēng)加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下(xià)地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化(huà)必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负(fù)责(zé)人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施(shī)齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来(lái)源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇(云南有哪几个市 云南是几线城市zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均云南有哪几个市 云南是几线城市拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来(lái)了很大的不(bù)便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人(rén)均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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