饱受争议的(de)二(èr)手房交易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部(bù)分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人(rén)负(fù)担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价等十(shí)方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二(èr)线城市二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住房政策(cè)研(yán)究(jiū)中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期(qī)较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居民(mín)造成额(é)外(wài)的负担，而且这些(xiē)服务事(shì)项并未(wèi)明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易(yì)过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务(wù)在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩序(xù)整顿，是(shì)房(fáng)地产市(shì)场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业关注(zhù)最(zuì)多的一个话(huà)题，便是(shì)房(fáng)地(dì)产经纪服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及(jí)中介交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原则(zé)实行分档定价。引导由交易(yì)双方(fāng)共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍(shào)，目(mù)前(qián)房地产经纪服务(wù)收费标准的(de)最早依(yī)据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设(shè)部(bù)下发(fā)的《关于(yú)房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服(fú)务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目(mù)前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产中介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在(zài)实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅(jǐn)需(xū)在服(fú)务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务机构(gòu)在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等(děng)场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别明确服(fú)务项目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费(fèi)前应当向交易当(dāng)事人出(chū)具收(shōu)费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人(rén)签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地(dì)产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业，打击(jī)收费(fèi)过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何(hé)具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利(lì)于行业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对(duì)交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务行业(yè)的(de)专业性提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安(ān)居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半(bàn)的(de)中介费(fèi)，但在一(yī)些(xiē)热点城市的(de)二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费(fèi)均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用(yòng)也(yě)可(kě)能通过转嫁(jià)的(de)方式，在房(fáng)价(jià)中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上(一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句shàng)家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司将(jiāng)其(qí)视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费(fèi)的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公(gōng)司可(kě)能(néng)会(huì)利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上(shàng)相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房价。两部门(mén)提出(chū)严禁操纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明(míng)度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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