导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸(lù)的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求正在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设(shè)施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居(jū直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸)民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是(shì)商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户(hù)均(jūn)一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不(bù)意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室(shì)和二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七普数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因(yīn)户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经(jīng)济(jì)工作会(huì)议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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