导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存(cún)量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发(fā)达国家(jiā)有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们(men)就能(néng)够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地产销售(shòu)以期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居(jū羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度)民拥(yōng)有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味着中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会造(zào)成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的(de)大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)老旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户(hù)人(rén)数(shù)，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wè羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度i)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还(hái)会(huì)有需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的(de)环(huán)境，背后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据(jù)调(diào)查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度