5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机(jī)构对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和(hé)华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标(biāo)的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级(jí)市(shì)场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤(mé自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算i)炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出(chū)现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实(shí)现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上(shàng)银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第一季(jì)度的(de)收入利润(rùn)规模大(dà)幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名(míng)机构在其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的(de)融(róng)资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业(yè)的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于(yú)民(mín)企来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预(yù)期的(de)盈(yíng)利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于(yú)行业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国(guó)资背(bèi)景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其(qí)次(cì)是(shì)销售份(fèn)额(é)持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的(de)业绩(jì)出现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实现了(le)业绩(jì)的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为过(guò)去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多(duō)数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时(shí)候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红(hóng)周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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