饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局(jú)联(lián)合发布了(le)关于(yú)规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源客(kè)源(yuán)优势(shì)收取过(guò)高(gāo)费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户(hù)个人(rén)信(xìn)息(xī)等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费、严(yán)格实(shí)行明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民a4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸来说属于金额(é)不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性(xìng)，居民(mín)往往(wǎng)通过中介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等问题，将非必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的(de)负担，而(ér)且这些(xiē)服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对(duì)包括经纪服务在(zài)内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也(yě)更(gèng)急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来(lái)对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业(yè)关注(zhù)最多的一个(gè)话(huà)题，便是房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)要(yào)合(hé)理(lǐ)降低(dī)住房买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例(lì)，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的(de)规(guī)定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的(de)住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基(jī)础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前并未明确具(jù)体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合(hé)适(shì)的(de)中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和(hé)收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本(běn)服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别明确(què)服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设(shè)部门将会同市场监管等部(bù)门(mén)采(cǎi)取约(yuē)谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部(bù)门会同有(yǒu)关部门依法查处不按(àn)规(guī)定明码标价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违(wéi)反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的(de)原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各(gè)家收费(fèi)普遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提(tí)出的(de)意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调(diào)整改善、规(guī)范化，有利于(yú)行业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业的专业(yè)性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由(yóu)上下家各支付一(yī)半的中介费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及(jí)税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用a4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础上(shàng)，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高交易中(zhōng)操作的(de)透(tòu)明度，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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