饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合(hé)发(fā)布了(le)关(guān)于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用房(fáng)源客源(yuán)优势收取过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人信息(xī)等问(wèn)题(tí)，加重交易(yì)当事人(rén)负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背(bèi)景，两部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过(guò)80％，大量(liàng)二(èr)手房(fáng)成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过渡(dù)到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来说属于金额(é)不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二(èr)手房交易成(chéng)本较高、交易周期(qī)较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的(de)专业性，居民往往通过(guò)中介来完(wán)成。但很多(duō)中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负(fù)担，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作(zuò)的(de)意义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个(gè)话题(tí)，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产经纪(jì)服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部下发(fā)的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪(jì)服务(wù)，经(jīng)交易(yì)各(gè)方协(xié)商(shāng)同意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北(běi)京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神(shén)，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个(gè)政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪(jì)服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中(zhōng)介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需在服务(wù)过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码标价(jià)即可。而房(fáng)地产经纪服务机(jī)构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会(huì)结(jié)合房屋价(jià)值及(jí)工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计(jì)算(suàn)出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)应(yīng)当在(zài)经10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米营门(mén)店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价(jià)和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基(jī)本服(fú)务和(hé)延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和(hé)收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高于(yú)市场平均水平(píng)的(de)房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同有(yǒu)关(guān)部门依法查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收费等(děng)违反价(jià)格和(hé)反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规(guī)信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分(fēn)档(dàng)定(dìng)价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则(zé)实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)费用对市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门(mén)提出的(de)意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如(rú)何具(jù)体(tǐ)认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要(yào)看(kàn)各城市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目(mù)前市场(chǎng)看(kàn)，经纪(jì)服(fú)务领域(yù)的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利(lì)于(yú)行(xíng)业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权(quán)方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的专业(yè)性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院(yuàn)研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家(jiā)各(gè)支付一半的中介费(fèi)，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这样的(de)情(qíng)形，因部(bù)分购(gòu)房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿(yuàn)意承担(dān)中介(jiè)费(fèi)，这部分费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场(ch10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米ǎng)这种所谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一(yī)些(xiē)房产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司(sī)可能会(huì)利用其支(zhī)配地(dì)位(wèi)，在(zài)原先经(jīng)纪服(fú)务收费的(de)基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实(shí)际上相(xiāng)当于(yú)变相推高了房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中(zhōng)操作的(de)透(tòu)明度，也有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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