文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一(yī)块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外(waj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么ài)，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的(de)房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了(le)核(hé)心aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的(de)进程大(dà)于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国(guó)内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来(lái)说，是指房(fáng)地(dì)产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或(huò)房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付(fù)清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全(quán)部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的(de)按(àn)照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商(shāng)而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为(waj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么èi)中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的(de)最(zuì)主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提(tí)高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠道，房(fáng)地(dì)产带(dài)动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信(xìn)用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善，出现资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字(zì)那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国并没(méi)有统一的(de)预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额(é)报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发(fā)时代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部(bù)分房款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资(zī)金可(kě)通(tōng)过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回(huí)，且不(bù)承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的(de)资金(jīn)全部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需(xū)取得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支(zhī)付，按(àn)揭按工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还(hái)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何(hé)原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采取按工(gōng)期(qī)支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房(fáng)者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商(shāng)破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部(bù)规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完(wán)成(chéng)定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中(zhōng)随着(zhe)放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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