5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗)作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的(de)占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团(tuán)，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地(dì)产研(yán)究(jiū)员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均住(zhù)房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过(guò)去了(le)，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一(yī)份(fèn)报(bào)喜的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析(xī)：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的(de)大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面(miàn)是(shì)否可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地(dì)产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持续(xù)性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个(gè)别模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗现(xiàn)在(zài)的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得(dé)多(duō)的(de)企业，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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