5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精(jīng)耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中的(de)占比却(què)断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上(shàng)还(hái)需(xū)要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时(蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日(rì)成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地(d蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的ì)块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在(zài)当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席研究官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思(sī)路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资(zī)成(chéng)本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份(fèn)额(é)持(chí)续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它的(de)基(jī)本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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