5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作成共识(shí)1克拉等于多少毫克 1克拉等于多少CT>

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行业的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募(mù)基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是(shì)保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的(de)是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机(jī)会的。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公(gōng)募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要(yào)有一定的(de)政策出(chū)来(lái)去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出(chū)现(xiàn)信(xìn)用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个(gè)股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日(rì)成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了(le)知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注意到(dào)两只公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结(jié)构性机会依然(rán)存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入(rù)高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极(jí)个别城(chéng)市(shì)四月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度(dù)增(zēng)长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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