导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户(hù)比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来(lái)房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国(guó)户(hù)均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的(de)城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完(wán)全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过(guò)去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高(gāo)工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了(le)很大(dà)的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实(shí)之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流(liú)入(rù)，区域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年(nián)以前(qián)的(de)比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必(bì)会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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