近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红预(yù)期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合(hé)行业(yè)及市(shì)场情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的(de)比例(lì)是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要来(lái)自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级(jí)市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的(de)分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额包(bāo)含(hán)了投资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？)地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步(bù)延(yán)长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营(yíng)的(de)假设反映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期(qī)初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？人实(shí)力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期博弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基(jī)本(běn)面支(zhī)撑、填权(quán)效(xiào)应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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