5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机构对(d恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思uì)于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业(yè)周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的(de)行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的(de恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思)。但在(zài)这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包(bāo)括煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股(gǔ)的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其(qí)布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季度恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩(jì)势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然在前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域(yù)性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地(dì)产则(zé)是(shì)主要(yào)布局(jú)在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募指(zhǐ)基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发(fā)展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地(dì)产公(gōng)司也(yě)是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集(jí)中度提升(shēng)的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现的(de)整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民营(yíng)房企不(bù)怎么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过(guò)程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市(shì)场的去(qù)库存(cún)压力、企业的(de)资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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