近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分(fēn)红(hóng)目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)应了(le)解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前(qián)后基(jī)金份额(é)净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收(shōu)益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红(hóng)前提(tí)是(shì)本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有(yǒu)特许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分派(pài)进度(dù)逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来(lái)观察嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷(chá)和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露(lù)的经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷选择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际(jì)环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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